[재개발] 성남 수진1구역 재개발 투자수익 분석

안녕하세요?

오늘은 성남 수진1구역 재개발 투자수익 분석을 해보록 하겠습니다. 

성남 수진1구역이 궁금하신 분들은 이전 글을 참고해 주시기 바랍니다. (https://convergencia.tistory.com/20)

 

재개발 투자는 빌라나 단독주택, 상가주택, 상가를 구입하는 방법이 있습니다.

이중 빌라는 초기 투자금이 적다는 장점이 있으나, 추후 낮은 대지지분율로 분담금이 많이 생기는 단점이 있습니다.

일반적으로는 20평대의 단독주택을 사게 되는데, 이때의 투자수익을 분석해 보도록 하겠습니다.

먼저 전체 현황표 입니다.

 

<수진1구역 재개발 투자 예상 수익 분석>

 

수진1구역의 단독주택에 투자하는 경우, 2028년 입주를 기준으로 25평이 약 3억6천 / 34평이 6억5천 정도의 수익을 거둘 수 있을 것으로 예상 됩니다. (연 5천~1억 가량)

 

투자수익 분석에서 가장 중요한 부분은 아래와 같습니다. (일반적인 투자서적 등과는 다르게 분석에 필요한 부분만 쉽게 설명하겠습니다.)

 

1. 미래시세 : 미래에 해당평형에서의 가격, 미래에 부동산 시장이 불황일 수도 있고 활황일수도 있어, 현재가격을 기준으로 산출(현재 포레스티아 가격 기준에서 보수적으로 산출)

 

2. 조합원분양가 : 물가상승률을 감안하여 산성구역의 조합원 평균 분양가의 120% 적용

 

3. 권리가액 : 권리가액은 내가 현재 가지고 있는 토지와 주택의 가치에 사업결과 손익을 곱한 값

 - 정의 : 조합원이 정비사업구역에서 소유하고 있는 종전의 토지와 건축물을 이용하여 사업을 하고, 사업결과에 따라 개인에게 배분되는 재산의 가치를 말한다. 즉 보상가액의미(출처 : 하우징 해럴드)]

 - 권리가액의 산정방식 : 감정평가액 * 비례율(사업)

 - 상기의 테이블에서 권리가액은 토지+건물 감정평가액을 계산하고, 비례율 120%를 곱하였음

 

 ※ 감정평가액(종전자산평가액) : 내가 가지고 있는 토지와 주택을 감정평가사가 산출한 가치

 - 현재 테이블상의 감정평가는 토지/건물을 별도로 산정하여 계산하는데, 

토지의 경우는 ㎡당 개별공시지가를 확인하여 공시지가*면적으로 산출하고,

개별공시지가 확인

건물의 경우는 연면적(평)*평당 연식별 개략적인 가격으로 산출

재개발 평당 건축물 가격

이때, 토지와 건물의 가격이 산출 된 후에 약 1.5를 곱해주면 감정평가액이 도출됨(지역마다 상이)

 

※ 비례율 : 재개발 사업을 추진하면서 사업성을 평가하는 계산식(종후자산가치 평가액 + 소요사업비 / 종전자산가치 평가액)

 

4. 분담금 : 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액 분담금이 마이너스이면 돌려받고, 플러스이면 분담금을 내야함

 

5. 세입자퇴거비/이주비 대출 : 이주가 시작되었을때, 기존에 세입자에게 전세보증금을 돌려주어야 공가가 되어 재개발 추진이 가능하므로, 세입자 퇴거를 위해 전세보증금을 반환하는 돈, 이때 조합에서는 이주비 대출을 해주는데, 수진1구역은 투기과열지역으로 지정되어있어 감정평가액의 40%까지만 대출이 가능함

 

6. 현시점의 투자금 : 현재 본 단독주택을 구매하면서 필요한 실제 투자금(매매금 - 전세금)

 

 

수진1구역의 실제사례를 기준으로 투자수익 산출을 해보았습니다. 

용어도 어렵고, 계산도 복잡한 것 처럼 보이지만 실상은 간단합니다. 

25평을 현재 8억~8억 5천, 33평형을 9억~10억으로 구매하는 것과 같으며, 2028년후에 이곳의 매매가가 얼마정도에 형성될 지 판단을 해보면 투자를 해야할 지 안해야 할지 결심 할 수 있을 것으로 생각됩니다. 

 

※상기의 정보는 개인적인 추론으로 최대한 보수적으로 작성되었으며, 투자에 대한 모든 책임은 개인에게 있는 점 참고해 주시기 바랍니다.